这个东西不好讲，因为会随时代变化而变化。我先以“列事实，举证据”的方法用排除法讲一讲吧。
好?首先，合肥不是像北京那样围绕一个中心发展，因为原本底子比较薄弱，所以快速发展时形状变化比较大。
庐阳区正在走下坡路
早20年没有大发展时期，明显是庐阳区为中心。但是后来合肥大发展，庐阳区作为最早发展的中心区新建设施较难，规划难度太大，且作为老城区空间利用率较高，重建成本太大，所以不利于新时代发展。而合肥新世纪以来定下的发展路线，是往南往西，所以省政府迁到滨湖，市政府迁到蜀山。
由此来看，庐阳区已经不是市中心，只能称作老城区，从房屋建设和规划来看，基本上是要走历史文化基调，保留历史传统名迹，经济上的确已经跟不上蜀山区和包河区。
瑶海区竞争力太差
2020年南京都市圈建立以后，合肥更加确定了西南向发展的路线。瑶海区作为合肥最东区，与西南发展相悖，可以说历史以来就从未成为过中心区，也没有被着重发展过。所以如今“四区里面，瑶海最弱。”也是大家的共识。
排除了两区以后再来看，对决就落在了蜀山区和包河区身上了。
如果是5年前或者是3年前，我相信大家都觉得是包河更牛。的确，占着“滨湖新区”的包河实在太全面了，可以说历史文化、经济文化样样不落，而且发展底蕴一直很好。当年滨湖大建设，到处都是外资来投，以至于后来省政府都搬迁到滨湖。
但是后来由于申报国家级新区被否了，瞬间就安静了。很多大集团也减少了投资，不用我说大家能明显发现这两年滨湖发展放缓了太多太多。后来上面决定滨湖以副中心姿态发展时，好多企业觉得自己被骗了，几个重大门面工程都因而停滞或者缩减规模。
恒大、宝能当时的规划
可以说如今的滨湖已经不是人人抢的香饽饽了，甚至于有点泡沫将裂的意思。很多人都在讨论滨湖还有那么多地，怎么还没建设？难道是合肥大发展停滞了？
是“滨湖新区”还是“政务新区”
滨湖停滞后，有人发现政务区大建特建，房价剧涨！甚至已经一房难求了！与此同时，合肥的宣传图片和门户照片已不再是概念图中的滨湖沿岸区，而是已实际建成的天鹅湖周边！
自市政府搬迁到天鹅湖之时，政务新区的规划建设就汹涌难当！相比于省政府周边迟迟发展不起来，市政府周边已经基本成型，而且预备了大量用地，可以说无论是发展现状和发展前景，蜀山区倚靠的“政务新区”确实比包河区倚靠的“滨湖区”更加给力！
从省内政策的支持度和投资力度、建设力度来看，处于边缘且靠东的滨湖区域着重发展只会让合肥南北分化，左右难顾。而处于新合肥地理位置中间点的“政务新区”更加符合新兴城市放射性发展的战略路线。
可以肯定的是，新世纪重新规划后的合肥，已经基本确定了围绕市政府、围绕政务区发展的路线。
实际上现在合肥的新区划已经决定了也就是政务区为中心点，从经开区和高新区几乎同时划立的契机开始，新合肥的发展重点就已经定在了地处西南的蜀山区。这是经过如何计算和讨论决定的，我们不得而知，但是可以想象的是中心点定在蜀山政务区，合肥的确一下子就打开了。
由此，政务区所属的蜀山区现在已经是是重点建设区域，蜀山区的优点是起步晚，所以可塑性很强，且地域开阔。目前合肥重要设施和建设都转移进蜀山区，这也直接导致蜀山区已经从经济总量上全面领先其它地区，且增速还在日益加快，可以想象的是，这样的发展趋势在强省会战略的促进下只会越来越强。
合肥蜀山区最繁华。
蜀山区，总面积457.8平方公里，总人口96.12万人。也不知道是不是巧合，之心城环球中心、置地投资广场、银泰城，各种商业中心都在蜀山区，野生动物园、蜀山森林公园、开福寺也都扎根蜀山区，蜀山区可谓是集合了合肥的人文、历史、经济、自然为一体的行政划分区域，合肥经济活跃度NO1。
也是合肥最具艺术人文气息的区域。中国科技大学、安徽大学、安徽医科大学、合肥学院，黄山路上随处可见的就是高校，人文气息爆棚！高校林立不说，大蜀山的动植物园、科大的樱花、安大的镜湖鹅池美景更让人沉醉！
今年以来，合肥市启动了城区打通断头路三年行动计划，力争用三年时间基本打通合肥市城区断头路。据悉，前期已摸排梳理出84条断头路，包括蜀山区高刘路等。
为弥补城区交通不畅短板，按照“高快一体，快快相连，打通断头路，健全微循环，治理拥堵点”的总体部署，合肥市大建办、市城乡建设局会同相关部门制定了《合肥市城区打通断头路三年行动计划》，经市政府批准，已印发各辖区组织实施，力争用三年时间基本打通合肥市城区断头路。
合肥政务区最繁华。
合肥政务区最繁华。合肥政务区有合肥大剧院、天鹅湖、双子塔、安徽广播电视中心、安徽省博物馆新馆、合肥奥林匹克体育中心、天鹅湖万达广场、万象城。这里是合肥市乃至安徽省高层建筑最集中、商务业态最密集的商务区，成为名副其实的合肥“曼哈顿”，即中部崛起的亮点经济示范区之一。
合肥市政务文化新区规划面积12.67平方公里，现有常住城市人口12.5万人，是合肥市“141”城市空间发展战略中主城区重要组成部分，也是一座集行政办公、文教体育、金融商贸、旅游度假、居住休闲功能为一体，独具人居生态特色的魅力新区、时尚之城。
合肥位于中国、长江三角洲西端，江淮之间，安徽省中部，西接六安市，北连淮南市，东北靠滁州市，东南靠马鞍山市、芜湖市，西南邻安庆市、铜陵市；全市版图总面积11445.1平方公里，介于北纬30°57′-32°32′、东经116°41′-117°58′之间。
合肥市境内有丘陵岗地、低山残丘、低洼平原三种地貌，以丘陵岗地为主，江淮分水岭自西向东横贯全境。全市海拔多在15～80米之间，平均海拔20～40米。
合肥只有四个区的原因：市里面觉得县比区的优势在于县具有更强得财政自主能力，而且听说市里面更倾向于下辖县撤县设市从而拥有更多自主权。你们看看这些县的面积多大，城区才多大（或者直接说建成区），而且目前本市的三个区几乎都是百万人口大区（除了70万人口的庐阳区，其实庐阳区和北城人口加在一起也有个100万了），如果三县划区的话，城区小，面积大，房价又涨了，肯定合肥可吸引的人口又变少了，先让三县再发育一段时间吧。市的区确实少，但是土地并不少，每次都会从周边县划进乡镇给市区作为新的可建设土地（蜀山区已经从肥西拿几个镇子了，如图蜀山区已经与肥西县水乳交融）。
安徽大部分城市的区都是几十年以前就有的，没有把市区旁边的县城改个名划为区而已。好像很多城市甚至把离主城区几十公里的县城划入市区，但发展了那么多年了依然跟别的县城没什么区别。其实合肥愿意的话，完全可以把肥东肥西甚至巢湖拉进来划三个区，淮北愿意的话可以把和市区接在一起的濉溪县城划为区，蚌埠也可以把怀远划为区。
我给你介绍全一点各个区的发展，你自己根据购买力来定。
很多人特别是外地人对合肥各个区域未来发展前与定位不清楚，对房价也不了解，因此在奔波在合肥各个区之间，浪费了很多是。
我先看看合肥有哪几个区？合肥市主要包括：瑶海区、新站区、、庐阳区、蜀山区、经开区、政务区、高新区、、包河区、滨湖区、肥东县、肥西县、长丰县、庐江县、巢湖市。
升值潜力，首先看你购买力，有钱在合肥各个区域大胆的买就行了，肯定不会跌的。至于细化各个区哪个买合适好？我们接下来分析:关于合肥各个区，先给一下各个区域的未来发展定位：
政务区：市政府驻地，定位是市级行政中心，兼金融，文化，体育中心。
滨湖新区：省政府驻地，定位是省级行政中心，兼金融，文化，会展旅游休闲中心。
高新区：定位高新技术产业研发与制造基地。
新站区：定位高端制造与战略性新兴产业基地，兼职业教育基地。
经开区：定位是传统制造业基地，兼高教基地。
庐阳区：合肥老城区，原合肥中市区，定位是省级金融，文化中心。
蜀山区：原合肥西市区，定位是国家级科教中心。
包河区：原合肥市郊区，定位是交通物流中心。
瑶海区：原合肥市东市区，定位是先进制造业基地。
目前合肥各个区域整体新房价格格局是这样的：
1、政务区：2.5万，在售都是大面积的，总价500万以上。
2、滨湖区：1）金融基地板块，高层价格1.9万起，基本总价190万起；洋房价格2.1万起，基本总价260万起。2)省府板块：高层价格2.3万起；洋房2.5万起；滨湖新房两万逐渐要绝版的了。很多人买不起滨湖省府，又看不上滨湖西南，高不成低不就，一直犹豫徘徊，其实西南1字头的，只要户型楼层不差都可以放心买，晃晃悠悠滨湖就没有两万以下楼盘了，宝能城满二都破两万了，是不是也都看不上？观望是一回事，入手是另一回事，早入绝不会亏的。
3、包河区：均价1.9万起，洋房2.1万起；
4、经开区：均价1.7万起，由于经开区一直土地供应很少，新盘很少，首付比例要高，五成以上首付。
5、高新区：高层价格1.6-1.8万都有看地段。洋房1.8万起到2万左右；
6、瑶海区：高层均价1.25万到1.4万；洋房1.4万到1.6万；
7、新站区：整体均价1.25-1.4万；
8、庐阳区：二环内2万到2.3万；二环外1.5-1.7万；
9、三县：1）肥西价格最高，最低便宜1万，基本价格在1.3-1.4万；2）北城：1.2-1.4万左右；3）肥东：1万到1.2万左右；
10、远郊大盘：舒城、寿县的、长丰的远郊的，合肥市区开车要1个小时到1个半小时的，价格在6500-7500元、但是合肥不是北京甚至不是南京这样的超大城市，一是市区价格太高，很多人买不起只能买很远郊区；二是人口很多，足够支撑远郊大盘的购买力与未来居住人群；合肥的远郊大盘，个人感觉还是当地原居民购买的多，多未当地人的刚需或改善，合肥真正的买的大部分还是投资的多，居住的也有很少很少。投资太多情况下，一未来实际入住率低，影响商业配套等起来，二是投资太多了，以后交付时候，抛售的人太多了，接盘的人又少，所以’二手房价格涨不起来。最好也不好卖。
在合肥提到房子，首先想到的肯定是滨湖；滨湖新区由于政府的着力打造，加上省政府搬迁，房价从08年到18年差不多翻了10倍，现在均价都是2万多，不过价格高是有它的道理的，滨湖新区无论从交通、医疗、商业、学校都是高标准打造，因为紧邻巢湖，环境也是非常好，所以很多投资者都愿意把钱花到滨湖的楼市上。今年是2020年，从区域上讲，未来五年看滨湖，滨湖也只有5年的发展机会了，再发展也就饱和了。
政务区；合肥房价最高的要数政务区和滨湖了，政务区地理优势非常明显，配套设施完善，休闲、娱乐设施也比较多，加上市政府也在，所以房价绝对低不了，目前均价也在2万多；不过政务区虽然好，但是由于区域限制，个人感觉发展有限，而且相对比较拥挤，投资增值幅度不会太大；
高新区、蜀山区；合肥目前看好的要数这两个区了，政府重金打造，高新区近几年发展迅速，吸引了一大批高新技术企业及人才，政府也为落户企业提供良好的生存发展环境及周边配套，导致房价蹭蹭蹭往上涨，不过比起政务区和滨湖新区，这边房价还是要低不少，相对来讲还是比较合适的。未来10年看高新，因为高新区有大量的高科技产业，合肥一多半的上市公司都在高新区，有钱人多，而且合肥本地人认可西边，就像外地人都认可南边的滨湖一样的。高新区还有大蜀山有湖，有大量的未开发的土地，未来升值潜力很大。
庐阳区老城区二环内房价高，如果有非常好的学区可以入手。庐阳二环外的房产目前价格也不低，如果在周边上班的可以入手。
瑶海区、新站区；这三两个区价格差不多，均价13000-14000左右；近几年由于政府加大资金投入，环境有了大的改善，也是不错的刚需购房选择；新站一直是合肥价格洼地，更长远看，如果资金不是很多，可以买新站地铁沿线房子，升值空间也很大的，因为地铁沿线的房子未来好出手的。
还有肥西县、肥东县、长丰县；县城首选肥西，肥西县一直作为安徽省唯一拿的出手的百强县，经济实力一直都是安徽省第一，房价也是最高的，而且三县有望划归合肥市区，投资也是不错的选择；
随着物价上涨，现在钱没有以前那么耐花了，有闲钱的朋友投资房产还是不错的选择，不过要有眼光，才能让你的财富增值。
合肥相对来说就是庐阳区跟政务区是最为繁华的，因为这个地方的人流量比较多，各大商场包括一些活动都聚集在这个地方。
